黄郛

设计年限剩11年,过7年才能住,“老破大”只因挨着西湖拍到7万?

作者:层楼 / 关注公众号:ultraplus_cross  发布:2019-11-01


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似乎只要跟西湖搭上边,房价就不缺想象空间。
昨天,淘宝司法拍卖平台一套西湖边的老破大“爆火”。9个竞买人足足叫价6小时,才决出胜负。
起拍价404万,市场评估价505万,最终576万成交。比评估价足足贵了71万。
一举扭转杭州法拍市场这一个多月以来的“颓势”。
像大多市中心的老小区一样,以道路命名,叫南山路222号。
地段确实好,单看小区名吸引力十足。
西面隔着黄郛故居、大华饭店,就到西湖,直线距离才130米。是整个杭州城,距离西湖最近的小区之一,甚至比徐青甫故居,距离西湖还近300米。
往南就是中国美术学院南山校区,周围涌金公园、西湖天地等知名景点环伺,典型的西湖景区房。
光是一条南山路,每天游人如织,小卖部卖得矿泉水,价格都比普通超市贵个一两块。
整个小区建筑面积约5.4万㎡,共600余户。昨天拍卖的这套在4楼,建筑面积约82.29㎡,两室两厅一厨一卫双阳台,还是一梯两户。
就是房龄老了点,1980年建成,至今已有39年。单看外立面,倒看不出建筑年代这么久远。
成交单价近7万,按理不算贵。毕竟,徐青甫故居拍出21万的“天价”。
02
但它毕竟不是名人故居,也没三层小洋楼,就一老破大,只是地段好,挨着西湖。
况且,这房子还是带租约拍卖。
拍卖公告里,这套房子原房东3年前出租,租赁期从2016年5月20日至2026年5月19日,租金10万元,签订合同时一次性付清。
整齐地摆设可以看出,房子内有人住着。
买卖尚且不破租赁,法拍房同样如此。也就是说,买家拍下这套房子,原则上得等7年后才能拿到。
除非原房东将欠款还清,按照租房协议第4条约定:房东将借款归还给租客(另一重身份是债务人),租房协议才中止,否则按合同约定执行。
虽然这房子产权证2015年才办出,土地使用期限至2085年9月20日。
但评估报告里写着:房子建成于1980年,混合结构,设计使用年限50年,目前已使用39年,剩余使用年限11年。
好找房平台上,南山路222号共有5套房源挂牌出售,户型约42-72㎡,挂牌单价从7万4到10万不等。
可售房源不多,价格还贵;但要知道,小区已有近15个月没有成交。
上一次有二手房成交还是去年5月,一套高楼层的73㎡,成交单价68531元/㎡;更早之前,小户型最高还卖不到5万7。
东面的红门局小区,成交价才4万7;2000年前后的涌金花园,成交价也就不到4万9。
相对能卖出高价的,也就房龄相对新的老豪宅,像是柳浪东苑,月初成交了一套49㎡的小户型,单价85418元/㎡。
03
南山路222号不是孤例。
上个月底,凤山新村一套房龄更老的老破小,也拍出了高价,足足叫价157轮。
凤山新村就在地铁4号线南星桥站东北向300米,背倚凤凰山、万松书院,北面是尚城1157·利星,距离西湖直线1.7公里,实打实的老皇城根下。
房子建成于1960年,共2层,一梯多户的混合结构,建筑面积只有26.28㎡,一室一厅一卫户型,简陋的不行。
高价拍出的凤山新村
早年的房改房,原房东赠与得到,起拍价78.4万,市场评估价112万。却有31人报名,延时118次,最终被竞买人以164.9万拿下。
折合成交单价近6万3。
凤山新村又不是没有二手房在卖,挂牌在售的就有9套,挂牌均价也不贵,就4万2左右,实际成交价还不到3万5。
拍卖的这套,比市场成交价贵了80%。
关键是,拍了还拿不到房。跟南山路222号情况一样,房子带租约拍卖,租赁期从2017年6月30日至2022年6月29日,每月1100元/㎡,租金也是一次性付清。
竞买者同样得等到3年后才能拿到房。
04
脑门一热,拍出高价的例子,法拍市场上得多了。
但这样的现象,大多发生在楼市行情爆火的时候。最近,明显感觉法拍市场有“降温”。
我统计了近一个月来,杭州主城区淘宝司法拍卖房源情况,一共拍卖77套房源,其中成交价高于市场评估价的,只有13套。
除了南山路222号、凤山新村外,成交价高于市场评估价最多的一套是下沙铭和苑,贵了42万。余下12套房源,竞价轮次虽多,但最少仅比市场评估价贵了7.1万。
流拍房源占了不少,共有19套流拍。
像九溪玫瑰园的公寓,780万起拍,二度流拍;平海公寓、江南御府等房源,哪怕有人报名,最后因无人竞价,还是流拍了。
反倒是两套市中心的老房子,房龄比80后年龄还要大,近期法拍市场上竟拍出了高价。
可见,“西湖景区房”的光环有多强大!
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文∣江公子
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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